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具体的には、三大都市圏にある特定の都市約二〇〇市について、市街化区域内農地を「宅地化すべき農地」と「生産緑地（保全すべき農地）」に区分し、それぞれの税体系を変えるという制度である。
　ここでいう「宅地化すべき農地」とは、現状は農地だが、簡単な手続きで住宅に転用することができ、道路や公園などを整備しながら、計画的に宅地化を進めていくべき土地のことを指す。
いっぽう、耕作しながら緑を保全する面積五〇〇平方メートル以上の農地を「生産緑地」として区分けした。
　いわば、計画的に宅地化を進めると同時に、いっぽうで農地として残す必要のあるものは残す、というもので、それを税によってコントロールしようという法改正であった。
これにより生産緑地については、固都税の宅地並み課税を免れ、相続税納税猶予の特例措置が継続されるには三〇年間農地として耕作することが条件になった。
　平成四年四月以降どれくらいの農地が、「宅地化すべき農地」に転換されたのか。
自治省の資料をみると、東Kの場合は市街化区域内のうちの四〇パーセントにあたる一八・八九平方キロメートル、S県では七二パーセントの四〇・〇四平方キロメートル、C県では七七八－セントの三一丁二七平方キロメートル、K県では七一パーセントの三四・五五平方キロメートルとなっていて、首都圏全体では六六パーセントの一一八・五二平方キロメートルが「宅地化すべき農地」に変わった。
　三二区内で市街化区域内農地の面積が一番広い練馬区は、平成三年と平成八年を比べると市街化区域内農地は、五・一五平方キロメートルから三・八六平方キロメートルへと∵二九平方キロメートル減り、農地から宅地や商業地などに転用された。
さらに、平成八年の市街化区域内農地三・八六平方キロメートル（N区の市街化区域面積の八パーセント）については、三六パーセント、一・三九平方キロメートルが「宅地化すべき農地」、六四パーセント、二・四七平方キロメートルが「生産緑地」となった。
　平成三年から八年までの五年間に、転用の農地と宅地化すべき農地とを合わせると二・六八平方キロメートル、市街化区域内農地のうちの五二パーセントが宅地化されている。
　東K地区の区部については同様の計算で、市街化区域内農地全体の六三パーセントの九・九七平方キロメートルが、また東K地区全体では四八パーセントの三七・二平方キロメートルが宅地化された。
五年間でこの転換スピードはかなりの速さである。
　このようにして住宅・商業用の「土地」は創出されている。
かりに容積率三〇パーセントとしても、一万平方メートルの土地があればファミリータイプのマンションが三〇〇〇戸建てられる。
ということは、大まかな計算上のことだが、生産緑地法の改正で東K地区全体では一〇〇〇万戸前後の集合住宅が建てられることになったのである。
　市街化される農地を宅地に転用し売却した人が多かったが、先祖代々の土地を売ることを躊躇して売却せず、農協などから資金を借りて、賃貸住宅を建てた人も多かった。
埼京線の沿線で駅前周辺の高層マンション群が建っているのは売却された土地が多いと思われるが、駅から遠い地域には小規模な低層賃貸住宅が多い。
　最近の都心回帰の“逆ドーナツ現象”によって、昨今はこのような賃貸住宅では空き部屋の増加傾向が止まらない。
早晩農協などへの金利の支払い、さらには借入金の返済もできない賃貸アパート事業主が出てくる、と案じられる。
　東京からY方面に向かう空港付近から東Kインターまでの約一〇キロメートル、左側の景色は工場やその跡地が続き、マンションなどはない。
この地域は工業専用地域に指定されていて、住居、オフィスビル、商業施設は建てられない。
　建築基準法によれば、工業専用地域には工場や倉庫、それに付随する社宅、独身寮、事務所、郵便局、託児所、診療所、児童・厚生施設などは建てていいが、従業員以外の集合住宅や商業施設などの建設はできない。
　この地域は、前述した昭和三四年施行の「首都圏の規制市街地における工業等の制限に関する法律」（通称「工場追い出し法」）によって工場や大学の新設・増設が制限されていた地域である。
工業専用地域の指定なのに、工場の新増築も許可されないというおかしなゾーニングで、長年放置されていたが、平成一四年にようやく工業等制限法は廃止された。
　この法律が施行されていた四三年間に、工場を地方へ移転したところも多いが、工場跡地は工場も住宅も建てられないため買い手はいない。
そのため、いまでも放置され、利用されているのは物流拠点ぐらいである。
　首都高横羽線から見えるK県K市K区には戦前からの旧K製鉄所とそれに付随する施設、関連会社、下請会社、従業員専用の運動場の跡地など六・六五平方キロメートルの土地が遊休地化している。
その地域に道路、学校、避難場所を兼ねた提供公園などのための用地を、かりに五〇パーセントとし、集合住宅建設の容積率をがりに四〇〇パーセントとすると、理論上は一住戸八〇平方メートルの三ＬＤＫがおよそ一五万戸供給できる。
　K区には海側に浮島という大きな工業専用地域がある。
Z石油、N化学、S化学、J社などが所有している土地がおよそ四・四四平方キロメートル。
およそ半分はまだ稼働していると思われるので、残りの半分を開発すると、学校や公園など公用共有地提供五〇パーセント、容積率四〇〇パーセントで同様の計算をすると、この土地にも八〇平方メートルの三ＬＤＫが約五万戸供給できる計算になる。
Z石油、E社、S石油などは自社の土地を売却して幹線道路沿いに大型のガソリンスタンドを各々数百ヵ所ほどつくれるだろう。
ＪＦＥスチールは売却益の範囲内で主力工場のF製鉄所（H県）に最新鋭の自動車用薄板圧延工場などが建設できる。
それによって収益力を高められるだろう。
　Y市にも同じような工業専用地域がある。
N岸にはおよそ二・七八平方キロメートルの土地に古いN製油所と石油タンクなどがある。
そこも同様の計算で約六万二〇〇〇戸の住宅が建てられる。
　これらが実現すれば、Kから東京まで電車で約二〇分。
Yからは約三〇分。
K市とN地区は、Yと東京で働く人のベッドタウンになろう。
　J社には昭和二六年に開設した旧K製鉄のC製鉄所（東日本製鉄所C地区）がある。
これはS駅から徒歩七分のところの東京湾沿岸にあり、およそ八・三平方キロメートルの広さである。
ここも工業専用地域に指定されていて、K地区と同様に遊休化している。
同様の計算で、約一九万戸の住宅を建てられる。
　ゾーニングの見直しは各自治体で行なうが、K市、Y市は見直しを行なっていない。
　K市とY市は、ゾーニングの見直しを行なえない事情がある。
別項でも説明するが、そこにマンションが建っても固都税の軽減措置、つまり住宅用地のうち二〇〇平方メートル以下の部分は課税標準を評価額の六分の一とし、二〇〇平方メートルを超す部分は、三分の一とする特例措置で、集合住宅の固都税が自治体にわずかしか入らない。
個人所得税の住民税割分は徴収できるが、それだけでは小・中学校や消防、警察、ゴミ処理などの公共サービスの費用を賄えないからである。
　東K地区でもS区とK区にまたがって、オフィスや倉庫ならばいいが集合住宅の建設は認めないというエリアがかなり広い範囲にわたっていまも広がっている。

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